3장: 현황도로의 함정(건축허가보다 무서운 '토지사용승낙서'): 노트북LM 인포그래픽
.png)
제미나이를 이용해서 아래와 같이 작성된 내용을 노트북LM을 통해 생성된 인포그래픽
1. 건축허가와 통행권은 별개다
멋진 집을 짓고 싶은 땅을 발견했을 때, 대다수의 초보 건축주는 시청에서 "건축허가가 나온다"는 말만 믿고 덜컥 땅을 삽니다.
하지만 여기서 반드시 기억해야 할 사실이 있습니다.
건축허가와 통행권은 완전히 별개의 문제입니다.
행정의 입장: "진입로 형태가 갖춰져 있으니 집을 지으셔도 좋습니다. (단, 땅주인과의 분쟁은 저희 소관이 아닙니다.)"
사유지 주인의 입장: "내 땅을 밟으려면 통행료를 내든, 정식으로 '토지사용승낙서' 도장을 받아 오십시오."
결국, 시청에서 받은 건축허가서가 남의 땅을 공짜로 쓸 수 있는 '면죄부'가 되지는 않습니다.
2. 도로사용승낙서, 왜 받기 힘들까?
땅주인들이 승낙서에 도장을 찍어주지 않는 이유는 명확합니다. 승낙서를 써주는 순간, 그 땅에 대한 권리를 반영구적으로 포기해야 하기 때문입니다.
영구적 귀속: 한 번 도로로 지정되면 땅주인이라도 마음대로 담장을 치거나 용도를 변경할 수 없습니다.
자산 가치 하락: 내 땅의 일부가 공용 도로가 되면, 추후 매매 시 제값을 받기 어려워집니다.
상속과 매매의 변수: 당대 주인은 허락했더라도, 땅을 물려받은 자식이나 새로 땅을 산 사람이 "승낙서를 다시 써오라"며 길을 막는 경우가 허다합니다.
3. 공사 중 터지는 '알박기'의 비극
가장 악질적인 경우는 평소엔 조용히 다니게 두다가, 공사가 한창 진행 중일 때 길을 막는 경우입니다.
건축주의 급한 사정을 이용해 **"도장 찍어줄 테니 수천만 원을 내놓으라"**며 배짱을 부립니다.
공사가 하루 중단될 때마다 발생하는 막대한 인건비와 장비 임대료를 감당해야 하는 건축주는 결국 눈물을 머금고 땅주인이 요구하는 터무니없는 금액에 도장을 사게 됩니다.
4. 실패 없는 건축을 위한 3단계 전략
① 땅을 사기 전에는 당신이 '갑'이다
토지를 구입하기 전 반드시 도로 소유주를 파악하십시오. "도로사용승낙서를 받아오는 것"을 계약 조건으로 명시해야 합니다. 잔금을 치르기 전이 유일하게 당신이 목소리를 높일 수 있는 시기입니다.
② '도로지정공고'를 확인하라
과거에 인근의 다른 집을 지을 때 이미 지자체에 '도로'로 공고된 길이라면, 별도의 승낙서 없이도 통행과 건축이 가능할 수 있습니다.
③ 지방 조례의 틈새를 찾아라
지자체마다 '이해관계인의 동의 없이 도로로 지정할 수 있는 경우'에 대한 조례가 다릅니다. 실력 있는 설계 사무소나 토목 측량 사무소를 통해 법적 해결책이 있는지 반드시 검토하십시오.
[핵심 체크] 지자체가 도로로 인정하는 5가지 기준
지자체가 직권으로 도로를 지정할 때 고려하는 핵심 판단 기준입니다. 보통 3개 이상 충족 시 동의없이 도로로 인정될 가능성이 높습니다.
불특정 다수의 통행 여부: 동네 사람들이 오랫동안 길로 사용했는가?
장기간 계속성: 아주 오랜 기간 도로로 존재했는가?
소유자의 묵시적 동의: 주인도 오랫동안 사람들이 다니는 것을 방치했는가?
공공 관리 흔적: 지자체에서 포장을 해주거나 배수구를 설치했는가?
대체 도로 존재 여부: 이 길 아니면 갈 수 있는 다른 길이 없는가?
"설마 막겠어?"라는 안일한 생각이 수천만 원의 예산을 갉아먹고, 심지어 다 지어가는 집을 포기하게 만들 수도 있습니다.
