2장 현황도로: 건축허가는 났는데 공사는 불가?
1장의 내용중에서 많은 예비 건축주분들이 멘붕에 빠지는 지점을
짚어보겠습니다. 바로 “시청에서 건축허가까지 다 내줬는데, 왜
도로 주인이 공사를 막는 걸 법적으로 처벌 못 하나요?”라는 의문입니다.
법과 현실의 괴리 그 핵심인 공법과 사법의 차이를 쉽게 풀어보겠습니다.
건축허가는 났는데 공사는 불가? ‘서류’와 ‘실전’이 다른 이유 내 땅에 집을 짓겠다고 시청(구청)에 허가를 신청했고, 당당히 건축허가서를 받아들었습니다. 당연히 국가가 “여기 집 지어도 돼 “길도 문제없어” 라고 인정해 준 줄 알았죠. 하지만 막상 포크레인을 끌고 가니 땅주인이 가로막습니다.
이 황당한 상황, 도대체 왜 발생하는 걸까요?
건축법상의 도로 vs 민법상의 소유권
가장 큰 이유는 행정기관(시청)이
보는 관점과 개인(땅주인)이 주장하는 권리가 다르기 때문입니다. 행정의 입장 (공법): “이
길은 이미 십수 년 전부터 사람들이 써온 길이야. 건축법상 도로 요건을 갖췄으니 건축허가를 내줄게.” (이것이 건축법상 도로 인정입니다)
지난 글에서 경찰이 개입하기 어렵다고 말씀드린 이유도 여기에 있습니다. 건축허가는 행정적인 절차일 뿐, 그 허가증이 타인의 사유지를 마음대로 쓸 수 있는 “무료 통행권” 은 아니기 때문입니다. 민사 불간섭의 원칙 경찰은 형사 처벌 대상(폭행, 협박, 완전한 도로 점유 등)이 아니면 개인 간의 권리 다툼에 끼어들 수 없습니다. 부분적 차단: 땅주인이 승용차는 다니게 하고 공사 차량만 막는다면, 이는 “재산권 행사”의 영역으로 보일 여지가 커서 경찰관이 “길 비키세요!”라고 강제 명령을 내리기 어렵습니다.
민사 불간섭의 원칙
경찰은 형사 처벌 대상(폭행, 협박, 완전한 도로 점유 등)이
아니면 개인 간의 권리 다툼에 끼어들 수 없습니다. 부분적 차단: 땅주인이
승용차는 다니게 하고 공사 차량만 막는다면, 이는 “재산권 행사”의 영역으로 보일 여지가 커서
경찰관이 “길 비키세요!”라고 강제 명령을 내리기 어렵습니다.
가장 위험한 케이스는 건축법상 도로로 인정받아 허가는 났지만 도로지정공고는 누락된 경우입니다. 과거에는 이해관계인의 동의 없이도 지자체장이 도로로 지정할 수 있는 예외 규정들이 있었습니다.
이런 길들은 서류상 “도로’로 표시되어 건축허가는 쉽게 나오지만 땅주인이 “나는 내 땅이 도로로 지정되는
것에 동의한 적 없다” 며 소송을 걸거나 실력 행사를 하면 공사가 중단되는 최악의 상황이 발생합니다.
건축주가 마주하게 될 현실적인 선택지
결국 허가증이 있어도 공사를 진행하려면 건축주는
다음 중 하나를 택해야 합니다. 협의와 보상: 가장 빠르지만 돈이 듭니다. 토지주에게 일정 금액의 “토지
사용료”를 지불하고 공사 기간 동안의 사용 승낙을 받는 것입니다. 주위토지통행권 소송: 내 땅에 가기 위해 이 길밖에 없다는 것을 법원에 인정받는 소송입니다. 승소하면
통행은 가능하지만, 기간이 오래 걸리고 역시 토지주에게 ‘보상금’을 지급해야 한다는 판결이 나오는
경우가 많습니다. 통행방해금지
가처분: 당장 공사가 급할 때 법원에 임시로 길을 열어달라고 신청하는 제도입니다.
요약하자면
건축허가는 “집을 지어도 된다는 허락’”이지, “남의 땅을 공짜로
밟아도 된다는 권리”가 아닙니다. 허가증만 믿고 덜컥 땅을 샀다가 공사 차량이 막히면, 건축주는 이자 부담과 공사 지연으로 피눈물을 흘리게 됩니다.
토지 매수 전 꿀팁!
계약 전 반드시 “이 도로의 소유주가 공사를 방해할 소지가 있는지” 인근 주민들을 통해 탐문하고, 가능하다면 전 소유주가 사용 승낙을 받은 기록이 있는지 지자체 도로과에 꼼꼼히 확인해야 합니다
지금까지의 내용을 이해하셨다면 건축을 위해 땅 구입시 큰 실수는 하지않으실 겁니다. 아직도 해결해야할 문제가 많이 남아있습니다
