6장: 수십억 땅부자가 셋방살이하는 이유

많은 사람이 '땅'만 있으면 은퇴 후 탄탄대로가 열릴 것이라 믿습니다.
부모님께 물려받은 수천 평의 토지가 있다면 더할 나위 없겠죠. 하지만 제가 현장에서 목격한 현실은 달랐습니다. 수십억 원 가치의 땅을 보유하고도 정작 본인은 전셋방을 살고있는 어느 은퇴하신 교장
선생님의 이야기는, 준비되지 않은 건축이 얼마나 잔인할 수 있는지 보여주는 기록입니다.

건축현장의 실폐사례: 모르면 망한다

1. 땅이 있다고 준비가 끝난 것은 아니다
10여 년 전, 신흥도시로 커지는 서울 외곽에 공사를 진행하던 현장 근처에 은퇴하신 교장 선생님 한 분이 계셨습니다. 그분은 수천 평의 토지를 보유한 소위 '지역 알부자'였습니다.
하지만 주변에서 유혹이 들어온듯합니다. "선생님, 그 땅 놀려 뭐 합니까? 토목공사 해서 필지 나누어 분양하면 엄청 돈 많이 벌수 있습니다."

그 말은 반은 맞고 반은 틀렸습니다. 자산 가치는 확실했지만, 그 가치를 현금화하는 과정인 '토목공사'와 '분양'의 무게를 간과했기 때문입니다.

2. 토목공사, 돈을 버는 수단인가 불태우는 행위인가
사람들은 토목공사를 그저 땅을 평평하게 고르는 일 정도로 생각합니다.
하지만 실제 토목은 훨씬 복잡한 메커니즘을 가집니다.

복합 공정: 설계, 인허가 승인, 평탄 작업, 도로 개설, 포장, 옹벽 축조, 성토, 배수 설비, 인허가, 그리고 민원 해결까지 이 모든 것이 동시에 톱니바퀴처럼 맞물려 돌아가야 합니다.

업자의 역할: 건축주는 업자가 알아서 다 해줄 거라 믿습니다. 하지만 구조를 모르는 상태에서의 토목공사는 돈을 버는 행위가 아니라 돈을 불태우는 행위가 될 가능성이 큽니다.

3. 단 한 번의 민원이 불러온 나비효과

문제는 예상치 못한 사소한 곳에서 터졌습니다.
오·하수를 인근 자연 배수로로 방류하려는 계획에 대해 축사에 소를 키우던 주민이 반대하고 나선 것입니다. 이 '민원 한 마디'에 모든 설계가 무너졌습니다.

배수로를 우회하기 위해 토목 설계를 전면 수정해야 했고, 배수로의 방향을 다른 방향으로 옮기기 위해 부지 전체를 1.5m 이상 흙으로 돋우는(성토) 작업이 추가되었습니다.

토목설계, 성토, 옹벽공사, 도로 재시공, 시공중이던 건축은 기초 공법 또한 일반 매트 기초에서 훨씬 비싼 줄기초로 바뀌었습니다.

계획에 없던 보상금과 재시공 비용이 눈덩이처럼 불어났습니다.

4. 멈출 수 없는 폭주 열차에 올라타다

여기서부터는 선택지가 없습니다.
이미 공사는 시작되었고, 중단하는 순간 지체 상금과 이자가 목을 조여오기 때문입니다.
충분히 대화로 풀 수 있는 민원임에도, 업자는 토지주를 위해 발 벗고 나서지 않습니다. 더 많은 일이 생겨 이로인해 더 많은 돈을 벌수있기 때문이지요.

결국 전체 부지 성토, 옹벽 재시공, 도로 재포장 등으로 초기 자금은 순식간에 바닥났습니다.
추가 비용은 땅을 담보로 한 대출로 메꿨습니다.
그 순간, 그는 '수십억 토지주'가 아니라 '현장에 묶인 채무자'로 바뀌게 됩니다.

5. 무식함이 불러온 잔인한 결과

평생 교단에서 존경받던 분이 거친 현장에서 인부들과 소리를 지르며 하루를 보내는 모습은 참으로 안타까웠습니다. 이것은 단순히 운이 나빠서 생긴 일이 아닙니다. "알지 못한 채 시작한 대가"입니다.

만약 처음부터 욕심을 버리고 땅을 있는 그대로 매각했다면, 수십억 자산가로서 누구보다 평온한 노후를 보냈을 것입니다.

6. 건축 현장은 도전이 아니라 함정이다

건축은 '하기 싫다'고 해서 중간에 멈출 수 있는 취미 생활이 아닙니다.

멈추는 순간 모든 손해는 건축주가 독박을 씁니다. 그래서 사람들은 망할 것을 알면서도 끝까지 밀고 나가는 경우가 허다합니다. 이 생리를 모르면 현장은 꿈을 이루는 곳이 아니라 모든 것을 앗아가는 함정이 됩니다.

맺음말: 땅을 가진 분들께 드리는 경고

혹시 땅을 가지고 계신가요? 유튜브 영상 몇 개 보고, 주변 사람들의 "돈 된다"는 말에 혹해 토목공사를 고민하고 계시나요?

모르면 절대 시작하지 마십시오.
건축 현장은 무식한 사람에게 절대 자비롭지 않습니다.
알고 들어가도 뼈를 깎는 고통이 따르는데, 모르고 들어가는 것은 모든 것을 잃게됩니다.

수십억 자산가가 셋방살이를 해야하는 이유? 하지만 현장에는 더 놀라운 분들이 많습니다.
이 전 7장에서 수백억대 자산가인 회장님이 현장에서 직접 벽돌을 쌓게 된 안타까운 사연에 이어 비슷한 사례를 소개드렸습니다

8장: 이상한 계단

3층으로 올라가는 계단이 공중에 떠 있어요

집을 짓겠다고 마음먹는 순간, 신기하게도 주변에서 "내가 저렴하게 잘 지어주겠다"는 사람들이 나타납니다. 특히 가까운 친척이나 지인이 손을 내밀면, 신뢰라는 이름 아래 덜컥 계약을 맺곤 하죠.
하지만 건축 현장에서 '아는 사람'이 가장 무서운 복병이 될 수 있습니다.

1. 서울 어느 현장의 기괴한 풍경

오래전, '박목수의 건축여행' 카페 회원 한 분으로부터 절박한 전화를 받았습니다.
서울의 한 다세대 주택 신축 현장이었는데, 현장에 도착한 저는 눈을 의심했습니다.
4층 건물이었지만, 3층에서 4층으로 올라가는 계단이 중간에 뚝 끊긴 채 공중에 떠 있었기 때문입니다. 콘크리트 골조 공사가 끝났다는데 계단이 없다니요. 상상이 되시나요?
분명 설계는 이렇게 안되어있겠지요. 그런데 이런 상황이 발생되기까지 많은 공사인부들과 감독, 여러 관계자분들이 이 현장에 있었을텐데 어떻게 3층 계단이 공중에 떠있도록 방치되었는지 이 특별한 공사 현장 이야기를 들려드립니다. 내부 상황은 더 처참했습니다.

■ 배관 오류: 안방 한가운데 화장실 변기용 대형 오수관이 떡하니 자리 잡고 있었습니다.
■ 시공 불량: 각종 배관과 전기선들이 설계와 상관없이 무질서하게 흩어져 있는듯 보였습니다.

2. 어머니의 유산이 분쟁의 씨앗으로

40대 중반의 건축주는 이미 1년째 직장을 휴직 중이었습니다.
사연은 이랬습니다. 돌아가신 어머니께서 사촌 친척에게 건축을 맡기셨고, "친척이니까 잘해주겠지"라는 믿음으로 공사 대금의 대부분을 이미 지불한 상태였다고 합니다.

하지만 어머니가 돌아가시자마자 친척인 업자는 태도를 바꿨습니다. 이미 받은 돈은 모른 척하며 추가 대금을 요구했고, 분쟁이 생기자 공사를 중단하고 잠적해 버린 것입니다.
건축주는 공사를 마무리하기 위해 다른 업자를 수소문했지만, 기존 업체와의 유치권 및 대금 문제로 더 이상 공사를 진행할수가 없었습니다.
결국 그는 직장까지 쉬어가며 고독한 법정 싸움을 이어가고 있었습니다.

3. 박목수의 고백: 저 또한 '무식해서 용감'했습니다

사실 저에게도 비슷한 아픔이 있습니다. 직장 초년생 시절, 아산의 작은 단층 건물을 구입해 원룸으로 리모델링하려 했던 적이 있었죠. 그때 한 인척이 "5,000만 원이면 충분하다"며 장담했습니다.

결과는 어땠을까요? 5,000만 원이면 된다던 공사비는 어느새 2억 5,000만 원까지 불어났습니다. 그렇게 큰돈을 쏟아부었음에도 결과물은 마치 '판자촌' 같은 조잡한 수준이었습니다.

누구를 탓하겠습니까? 가까운 인척을 믿고 제대로 검증할 능력도 없었던, '무식해서 용감했던' 나 자신이었습니다.
그 뼈저린 경험이 지금의 저를 **"No Manual, No Work(매뉴얼 없이는 작업도 없다)"**라는 철칙을 가진 목수로 만들었습니다.

4. 왜 지인과의 건축은 원수가 되는가?

돈 앞에서는 부모 자식, 형제간에도 인연을 끊는 것이 냉혹한 현실입니다. 건축 현장에서 지인이나 인척이 위험한 이유는 명확합니다.

■ 계약의 모호함: "우린 사이에 뭘 따져"라며 상세 견적서나 계약서 없이 시작합니다. 이것이 나중에 모든 분쟁의 씨앗이 됩니다.
■검증의 부재: 실력보다 관계를 우선시하다 보니, 해당 업자가 내 집을 지을 능력이 있는지 객관적으로 판단하지 못합니다.
■항의의 어려움: 시공이 잘못되어도 관계 때문에 제때 강하게 지적하지 못하고, 결국 호미로 막을 일을 가래로도 못 막게 됩니다.

5. 맺음말: 건축의 수업료는 생각보다 비쌉니다

집을 짓기로 했다면 가장 먼저 '아는 사람'을 경계하십시오.
검증되지 않은 인척은 당신의 돈을 사라지게 할 뿐만 아니라, 소중한 가족 관계까지 파괴할 확률이 높습니다.

건축을 공부하지 않고 시작한다면, 반드시 그만큼의 '비싼 수업료'를 지불하게 됩니다.
공중에 떠 있던 그 3층 계단처럼, 여러분의 꿈이 허공에 멈춰 서지 않기를 바랍니다.
지금 이 순간에도 누군가는 "싸게 잘 지어주겠다"며 당신의 곁을 맴돌고 있을지도 모릅니다.
기억하십시오.
현장에서 믿을 것은 '사람'이 아니라 '매뉴얼과 데이터'뿐입니다.

7장: 수백억 땅부자 회장님께서 벽돌쌓는 이유

수백억 땅부자 회장님께서 왜 벽돌쌓고 계실까?

강원도 설악산의 울산바위가 병풍처럼 펼쳐지고, 태백산맥의 장엄한 능선이 한눈에 들어오는 곳. 누구나 꿈꿀 법한 명당에 수천 평 규모의 전원주택 단지가 있었습니다. 그곳에서 저는 화려한 외관 뒤에 숨겨진, 한 노부부 회장님의 이야기를 들려드릴까 합니다. 이 이야기는 감동적인 미담이 아닙니다.
원칙 없는 건축이 어떻게 변화시켜 나가는지에 대한 서늘한 기록입니다.

1. 멈춰버린 산토리니, 그리고 구겨진 도면

박목수의 건축여행 까페 회원님의 소개로 이 멋진곳에 건축을 시작하게 되었습니다
단지 내에는 유독 눈에 띄는 집이 있었습니다. 그리스 산토리니를 옮겨놓은 듯한 이국적인 디자인의 주택이었죠. 하지만 골조만 덩그러니 남은 채 공사는 오랫동안 멈춰 있었습니다.

이 집의 주인은 다름 아닌 이 넓은 단지의 토지주 회장님의 주택이라고 건축주께서 알려주시고 본인이 이 땅을 구입하기전 유명건축업체에서 단지내 전체 토지를 200억에 구입하겠다고 제안했답니다

박목수의 건축공사가 시작된 10월 어느날
70대 중반의 여성분이 바쁘게 일하고 있는 박목수를 찾아와 하소연했습니다.
“옆에 짓고 있는 집이 우리 집인데, 한번 만 봐주세요.”
공사를 맡았던 건축업자가 가버렸다고 했다
이유는 묻지 않았다.
건축 현장에서는 너무나 흔한 일이기 때문이다.
현장을 점검해 보니 전기, 수도 배관은 엉뚱한 곳에 가 있고, 창문과 방문의 위치조차 맞지 않는 총체적 난국이었습니다.
도면을 보여달라고 하자 휴지조각처럼 구겨진 몇장의 도면이 전부라고 한다.
순간 가슴이 답답해져 온다

2. "지금 당장 창문을 달 수 있나요?"

회장님께서 물어왔다.
창문을 설치하려고하는데 어떻게하면 좋을까요?
회장님의 관심은 '당장 창문을 다는 것'이었습니다.
현 상태에서 다음 공정의 순서를 설명해 드렸습니다. "회장님, 창문을 달기 전에 외장재와 내장재 마감 방식부터 정해야 합니다. 책임질 소장을 정하시고 그 분과 함께 전체 계획을 다시 짜야 해요."

하지만 그 말에는 별로 관심이 없는듯 보였습니다. 아마 창호 업자가 창을 설치하고 잔금을 받기 위해 회장님을 재촉하고 있을듯 보였습니다.
며칠 뒤, 회장님은 더 황당한 질문을 던졌습니다.
"거실 파티오 창이 너무 넓어서 중간에 기둥을 세워야 한다고 창호 업체에서 이야기하는데, 그거 좀 해줄 수 있어요?"
내,외장 마감을 어떻게 할건지 결정되었는지 물었지만 역시 별 관심이 없는듯 보였다.
그래서 작업 방법에 대해 소상히 설명하자
"그거 좀 해줄수 있어요?" 라고 물어오길래
이건 시작에 불과한 사소한 문제였기에 방법만을 설명하고 현장을 떠났다

3. 시멘트 벽돌 2줄로 세운 2.4m의 공포

얼마 후 다시 불려갔다. "기둥을 만들었는데 한번 봐 주세요"
현장에 도착한 순간 기절할 뻔했습니다.
위의 사진과 거의 똑 같은 형국이었습니다
2.4m 높이의 넓은 창문 중앙에 노부부가 직접 시멘트 벽돌을 두 줄로 아슬아슬하게 쌓아 기둥을 만들어 놓은 것입니다.
벽돌 기둥은 흔들렸고, 남편분은 그 기둥이 넘어질까 봐 낡은 사다리 위에서 맨손으로 기둥을 붙잡고 계셨습니다.
"이러시면 큰일 납니다!
당장 허물고 제대로 구조 보강을 하셔야 해요!" 
간곡히 만류했지만, 회장님 부부는 겨울이 오기 전에 창문을 달아야 한다는 생각뿐인것 같았습니다.
그리고 몇 주가 지나고
회장님으로 부터 걸려온 전화 "겨울이 오면 추울것 같아서 창을 모두 설치했다"고 한다.
아마 기둥이 창틀을 버티는 게 아니라, 창틀이 벽돌 기둥을 붙잡고 있는 구조로 설치된것 같습니다만
겉으로는 확인하기가 어렵습니다.
그해 말 약 3개월에 걸쳐 박목수가 공사하던 주택은 완공되어 철수하게 되었습니다

4. 수백억 자산가가 현장 쓰레기를 치우는 이유

겨울이 지나고 봄이 왔습니다.
회장님 부부는 제가 있는 양평까지 찾아와 공사를 도와달라고 부탁했습니다.
그래서 다시 한번 강조했습니다. "상세 도면과 시공 매뉴얼이 없으면 공사를 재개할 수 없습니다. 
그리고 앞으로 해야할 일과 예상금액 등 전반적인 절차에 대해 설명드렸지만 역시 별로 관심이 없는듯
보였습니다
그리고 얼마후 소장을 구해서 공사를 다시 시작한다고 합니다.
봄이오고 박목수가 완공한 주택 건축주분의 추가 요청작업인 외부 담장, 주차장, 조경공사를 마무리하는 동안 회장님 주택은 좀처럼 진척되지 않는듯 보였고, 간혹  회장님 부부는 불편한 몸으로 현장에 나와 쓰레기를 치우고 청소하는 모습이 보였습니다. 

5. 4년이 지나도 끝나지 않는 형벌

다시 몇달이 지나고 그 해 초 겨울 무렵
카카오톡으로 슬픈 소식이 전해졌습니다.
현장에서 기둥을 붙잡고 계시던 남편분이 세상을 떠나셨다는 부고장이었습니다.
그로부터 또 시간이 흘러 이듬해 현장을 방문했을 때
그 산토리니풍 주택은 여전히 미완성인 채로 방치되어 있었습니다.
"그냥 200억 원에 땅을 파셨으면 정말 편안한 노후를 보내고 계실텐데..." 

6. 맺음말: NO MANUAL, NO WORK

건축 현장에서 '모르는것은 죄가 아니지만, '무모함'은 재앙입니다. 매뉴얼없는 공사, 순서를 무시한 시공은 결국 돈뿐만 아니라 사람의 영혼까지 갉아먹습니다.
혹시 이 글을 읽고 계시는분중에 "남들 다 하는 집짓기, 나도 대충 업자시켜서 하면 되겠지"라고 생각하시나요?
수백억 자산가도 원칙을 무시하면 현장의 노예가 됩니다.
알고 시작해도 힘든 것이 건축이고, 모르고 시작하면 모든 것을 잃는 것이 건축현장입니다.
부디 이 비극적인 실화가 여러분에게는 안전한 길잡이가 되기를 바랍니다

다음장에는 미스터리한 현장을 소개시켜 드릴까합니다. 3층으로 올라가는 계단이 공중에 떠 있는 광경입니다. 상상이 되시나요? 분명 설계는 이렇게 안되어있겠지요. 그런데 이런 상황이 발생되기까지 많은 공사인부들과 감독외 여러 관계자분들이 이 현장에 있었을텐데 어떻게 3층 계단이 공중에 떠있도록 방치되었는지 특별한 공사 현장 이야기를 들려드립니다.