2장 현황도로: 건축허가는 났는데 공사는 불가?

1장의 내용중에서 많은 예비 건축주분들이 멘붕에 빠지는 지점을 짚어보겠습니다. 바로 “시청에서 건축허가까지 다 내줬는데, 왜 도로 주인이 공사를 막는 걸 법적으로 처벌 못 하나요?”라는 의문입니다.
법과 현실의 괴리 그 핵심인 공법과 사법의 차이를 쉽게 풀어보겠습니다.

[토지 투자 주의보]
건축허가는 났는데 공사는 불가? ‘서류’와 ‘실전’이 다른 이유 내 땅에 집을 짓겠다고 시청(구청)에 허가를 신청했고, 당당히 건축허가서를 받아들었습니다. 당연히 국가가 “여기 집 지어도 돼 “길도 문제없어” 라고 인정해 준 줄 알았죠. 하지만 막상 포크레인을 끌고 가니 땅주인이 가로막습니다.
이 황당한 상황, 도대체 왜 발생하는 걸까요?

건축법상의 도로 vs 민법상의 소유권

가장 큰 이유는 행정기관(시청)이 보는 관점과 개인(땅주인)이 주장하는 권리가 다르기 때문입니다. 행정의 입장 (공법): “이 길은 이미 십수 년 전부터 사람들이 써온 길이야. 건축법상 도로 요건을 갖췄으니 건축허가를 내줄게.” (이것이 건축법상 도로 인정입니다)

땅주인의 입장 (사법): “허가가 났든 말든 이 땅은 내 명의야! 내 허락 없이 내 땅을 밟고 공사 자재를 나르는 건 재산권 침해야!”즉, 시청은‘건축이 가능한지’에 대한 형식적 요건만 보고 허가를 내줄 뿐, 그 과정에서 발생하는 개인 간의 통행권 분쟁까지 책임져주지 않습니다.

허가 났는데 왜 경찰은 구경만 하나요?
지난 글에서 경찰이 개입하기 어렵다고 말씀드린 이유도 여기에 있습니다. 건축허가는 행정적인 절차일 뿐, 그 허가증이 타인의 사유지를 마음대로 쓸 수 있는 “무료 통행권” 은 아니기 때문입니다. 민사 불간섭의 원칙 경찰은 형사 처벌 대상(폭행, 협박, 완전한 도로 점유 등)이 아니면 개인 간의 권리 다툼에 끼어들 수 없습니다. 부분적 차단: 땅주인이 승용차는 다니게 하고 공사 차량만 막는다면, 이는 “재산권 행사”의 영역으로 보일 여지가 커서 경찰관이 “길 비키세요!”라고 강제 명령을 내리기 어렵습니다.

민사 불간섭의 원칙
경찰은 형사 처벌 대상(폭행, 협박, 완전한 도로 점유 등)이 아니면 개인 간의 권리 다툼에 끼어들 수 없습니다. 부분적 차단: 땅주인이 승용차는 다니게 하고 공사 차량만 막는다면, 이는 “재산권 행사”의 영역으로 보일 여지가 커서 경찰관이 “길 비키세요!”라고 강제 명령을 내리기 어렵습니다.

도로지정 공고가 안 된 현황도로의 함정
가장 위험한 케이스는 건축법상 도로로 인정받아 허가는 났지만 도로지정공고는 누락된 경우입니다. 과거에는 이해관계인의 동의 없이도 지자체장이 도로로 지정할 수 있는 예외 규정들이 있었습니다.

이런 길들은 서류상 “도로’로 표시되어 건축허가는 쉽게 나오지만 땅주인이 “나는 내 땅이 도로로 지정되는 것에 동의한 적 없다” 며 소송을 걸거나 실력 행사를 하면 공사가 중단되는 최악의 상황이 발생합니다.

건축주가 마주하게 될 현실적인 선택지
결국 허가증이 있어도 공사를 진행하려면 건축주는 다음 중 하나를 택해야 합니다. 협의와 보상: 가장 빠르지만 돈이 듭니다. 토지주에게 일정 금액의 “토지 사용료”를 지불하고 공사 기간 동안의 사용 승낙을 받는 것입니다.  주위토지통행권 소송: 내 땅에 가기 위해 이 길밖에 없다는 것을 법원에 인정받는 소송입니다. 승소하면 통행은 가능하지만, 기간이 오래 걸리고 역시 토지주에게 ‘보상금’을 지급해야 한다는 판결이 나오는 경우가 많습니다.  통행방해금지 가처분: 당장 공사가 급할 때 법원에 임시로 길을 열어달라고 신청하는 제도입니다.

요약하자면
건축허가는 “집을 지어도 된다는 허락’”이지, “남의 땅을 공짜로 밟아도 된다는 권리”가 아닙니다. 허가증만 믿고 덜컥 땅을 샀다가 공사 차량이 막히면, 건축주는 이자 부담과 공사 지연으로 피눈물을 흘리게 됩니다.

토지 매수 전 꿀팁!

계약 전 반드시 “이 도로의 소유주가 공사를 방해할 소지가 있는지” 인근 주민들을 통해 탐문하고, 가능하다면 전 소유주가 사용 승낙을 받은 기록이 있는지 지자체 도로과에 꼼꼼히 확인해야 합니다

지금까지의 내용을 이해하셨다면 건축을 위해 땅 구입시 큰 실수는 하지않으실 겁니다. 아직도 해결해야할 문제가 많이 남아있습니다

 

1장 현황도로: 공사차량은 못들어가요

집 짓기를 꿈꾸는 예비 건축주들에게 가장 당혹스럽고 무서운 상황 중 하나가 바로 "현황도로 분쟁"입니다. 사람들이 많이 살고 있는 동네라 안심하고 땅을 샀는데 공사차량이 들어오자 땅주인이 나타나 길을 막고 공사를 못하게 하는 일은 정말 생각보다 흔한 일입니다.

현황도로의 함정

내 집 짓기의 설렘도 잠시, 포크레인이 들어오자마자 험악한 표정의 누군가가 나타나 길을 막아섭니다.“이곳은 내 소유의 땅이기 때문에 함부로 공사 차량출입은 불가합니다.

이에 경찰에 신고해 보지만, 돌아오는 대답은 정말 허망합니다“개인 사유지라 저희도 강제로 어쩔 수 없습니다.” 분명 다른 집들도 다 쓰고 있는 길인데, 왜 이런 일이 벌어지는 걸까요? 집을 짓기 위해 땅을 처음 구입하는 많은 사람들이 이 문제점에 대해 잘 모르는것 같습니다 . 현황도로 분쟁과 경찰이 개입하지 못하는 이유에 대해 알아보겠습니다.

현황도로, 누구의 땅인가요?

우리가 흔히 ‘길’이라고 부르는 곳 중에는 지목은‘대지’나 ‘임야’인데 오랫동안 사람들이 통행하며 자연스럽게 형성된 현황도로가 많습니다. 문제의 핵심: 겉보기엔 멀쩡한 아스팔트 길이라도, 지적도를 열어보면 개인 소유의 사유지인 경우가 허다합니다. 평소엔 관대하다가 왜? 이웃들이 승용차로 다니는 건 눈감아주던 토지주도, 내 땅을 깎아 먹는 무거운 레미콘, 포크레인이 지나가면 재산권 침해를 주장하며 가로막는 것입니다.

경찰이 출동해도 해결 못 하는 이유

건축주 입장에서는 “업무방해”나 “교통방해”로 신고하면 해결될 것 같지만, 현실은 다릅니다. “일반 차량은 다니게 해줬잖아요”토지주가 길 전체를 완전히 폐쇄하지 않고, “승용차는 다닐 수 있지만 대형 공사 차량만 제한’”하는 식으로 길을 막으면 경찰은 이를 민사상의 재산권 분쟁으로 간주합니다. 형사 처벌의 모호성: 육로를 완전히 불통하게 만들어 공공의 안전을 해친 것이 아니라면, 특정 차량(공사 차량)의 진입을 막는 행위만으로는 형사 처벌(일반교통방해죄)을 끌어내기가 매우 어렵습니다. 결국 “두 분이 민사로 해결하세요”라는 말을 남기고 철수하게 됩니다.

왜 이런 일이 발생할까? (토지주의 속사정)

토지주가 단순히 심술을 부리는 것만은 아닙니다.  오래된 동네의 경우, 사유지 아래에 개인 정화조나 배관이 지나는 경우가 많습니다. 사용료 요구: “내 땅을 공짜로 길로 써왔으니, 이제는 정당한 사용료(지료)를 내라”는 의사표시인 경우도 많습니다.

건축주가 반드시 체크해야 할 리스트

이런 사태를 방지하려면 땅을 사기 전, 혹은 공사 시작 전 다음을 확인해야합니다. 
도로의 소유주 확인
토지이용계획확인서와 등기부등본을 통해 도로의 소유주가 누구인지(지자체인지 개인인지) 반드시 확인하세요.
도로지정 공고 확인
사유지라도 지자체에서 ‘도로’로 지정 공고를 냈다면 토지주가 마음대로 막을 수 없습니다.
사전 협의와 동의서
공사 시작 전, 도로 소유주를 찾아가 공사 계획을 설명하고 필요하다면 소정의 사용료나 공사 후 원상복구 약속 등을 통해“도로사용승낙서”를 받아두는 것이 가장 안전합니다.

“남들 다 쓰는 길이니까 괜찮겠지”라는 안일한 생각이 수억 원이 들어가는 건축 공사를 멈추게 할 수 있습니다.  토지 구입 전, 눈에 보이는 도로가 아닌 “서류상의 도로”를 반드시 확인하시기 바랍니다.

 

토지매입부터 집이 완성되기까지 건축현장의 숨은 이야기

집을 지으면서 경험했던 말도 안되는(설마 그러기야하겠어?) 이야기들을 정리해서 전자책으로 준비해 볼려고 합니다. 어느 누구도 쉽게 말할 수 없는 이야기가 집을 지으려고 준비중인 예비건축주에게는 엄청난 방패와 창이 되리라고 생각하면서 앞으로의 이야기를 아래 목차와 같이 준비해보겠습니다

이미지 클릭하시면 작성중인 문서로 이동합니다

1. 현황도로: 공사차량은 못들어가요
2. 현황도로: 건축허가났는데 공사불가?
3. 콘크리트보다 더 단단한 단합 (≠ 담합)

4. 10만원 더 드릴께요
5. 수십억 땅 부자가 셋방살이하는 이유
7. 수백억 땅 부자가 청소하는 이유
8. 공중에 떠 있는 3층 계단, 안방에 변기용 배관
9. 페시브하우스
10. 라돈이 뭐여?
11. 현황도로 (3부)
12. 현황도로 (4부)
13. 부처님
14. 부처님
15. 복병 1
16. 복병 2
17. 벤츠 사장님
18. 시 의원님
19. 친구
20. 비가오면 지하수에 흙탕물이 나와요
21. 매트기초공사 견적 좀 주세요
22. 외장 마감하는데 견적 좀 주세요

<프롤로그>
집 한 채 지으면 수명이 10년은 단축된다는 말 들어보셨지요? 처음 그 말을 들었을 땐 무슨 의미 인지를 잘 몰랐습니다. 그저 막연하게 힘들다는 이야기겠지 정도로 이해했습니다. 하지만 오랜기간 현장을 쓸고 닦으면서 수많은 업자와 건축주와의 여러분야의 인간관계를 통해 깨달았습니다. 그 말은 과장이 아니라는것을 박목수 또한 건축주분들과 많은 힘든 시간을 보내기도 하였습니다.

어제까지만 해도 형님 동생하며 친분을 과시하던 사람이 갑자기 연락이 두절되고, 사이좋은 이웃인 줄 알았던 옆집 사람이 공사 차량 앞을 가로막기도 하고. 시청에서 허가를 받았으니 다 끝난 줄 알았는데, 현장에서는“법은 법이고, 통하지않는 황당한 논리가 지배하죠.
도무지 상식적으로 이해할 수 없는 일들이 종종 벌어지는 곳이 바로 건축 현장입니다. 이 책은 단순히 “집 짓는 방법”을 알려드리기 위함이 아닙니다. 현장에서 벌어지는 “말도 안 되는 사건” 들로부터 여러분의 재산과 건강, 그리고 영혼을 지키는 “실전 방어 가이드”에 가깝습니다. 박목수가 현장을 누비며 목격한 수많은 분쟁과 갈등; 현황도로, 추가비용, 잘못알려진 정보들, 담합 등등 경찰도 관할관청도 해결해주지 못하는 현장의 문제점들에 대항하는 방법 그리고 그 속에서 찾아낸 해결책들을 이 책에 담았습니다.집 짓기는 결코 낭만적인 여행이 아닙니다. 때로는 거친 파도를 헤쳐 나가야 하는 항해와 같습니다. 하지만 미리 암초의 위치를 알고, 나침반을 보는 법을 익힌다면 그 항해는 충분히 즐거운 여정이 될 수 있습니다. 내 집을 짓겠다는 그 고귀한 꿈이, 상처뿐인 훈장으로 남지 않기를 바랍니다. 박목수의 건축현장에서의 숨은 이야기와 함께 당신의 든든한 페이스메이커가 되어드리겠습니다. 자, 이제 장갑을 끼고 저와 함께 즐거운 건축여행을 떠나보시지요

 

2025년 12월 어느날에 . . .

 

 

집이 완성되기까지 예비건축주 참고서

"집 짓기, 낭만이 아닌 냉혹한 현실" – 박목수의 NO MANUAL, NO WORK 철학

안녕하세요! 집 짓는 과정의 설렘을 실망으로 바꾸지 않기 위해 노력하는 박목수입니다. 많은 건축주님이 평생의 꿈인 내 집 마련을 시작하시지만, 정작 현장에서는 전문가들과의 소통 오류와 불명확한 정보 때문에 갈등과 추가 비용이라는 큰 벽에 부딪히곤 합니다.

오늘은 제가 현장에서 가장 중요하게 여기는 원칙, "NO MANUAL, NO WORK"에 대해 이야기해보려 합니다.

■ 왜 건축 매뉴얼(MANUAL)이 필요할까요?

집을 짓기 위해서는 설계, 토목, 목구조, 전기, 설비 등 수많은 분야의 협업이 필수적입니다. 하지만 일반적인 건축 도면은 건축주가 이해하기 어렵고 정보가 불명확한 경우가 많습니다.

• 시행착오 방지: 매뉴얼은 공사 기간 단축과 비용 절감을 가능하게 합니다.
• 품질 보장: 개인의 경험에만 의존하는 건축은 사람마다 결과가 달라질 수밖에 없습니다.
• 신뢰 관계 유지: 매뉴얼을 준비하는 것은 상대를 믿지 못해서가 아니라, 함께 오래 가기 위한 약속입니다.

■ 박목수의 시공사례 : 고성군 신평리 현장

실제 매뉴얼이 어떻게 적용되는지, 2023년 9월에 착공한 강원 고성군 토성면 신평리의 단독주택 사례를 통해 살펴보겠습니다.

• 건축 규모: 지상 1층 (연면적 약 35.7평)
• 구조: 경량 목구조
• 핵심 공정: 기초공사부터 목구조, 외부마감까지 총 12단계 상세 매뉴얼 진행

현장에서 바로 통하는 박목수의 디테일
단순히 "튼튼하게 지어주세요"라고 말하는 시대는 지났습니다. 매뉴얼에는 아래와 같은 상세한 데이터가 포함되어야 합니다.

• 기초공사: 매트 두께 500mm, 래미콘 소요량 70m³ 등 수치화된 데이터
• 목구조 규격: 지붕 경사각 13도, 단열재 R37 및 R23 적용 등급 명시
• 창호 및 문: 독일식 1등급 창호(레하우) 및 코렐 현관문 구체적 브랜드 확정

마무리하며: 질문할 수 있다면 성공입니다

모든 공정을 완벽히 알 필요는 없습니다. 다만, 시공사에게 질문할 수 있고 설명을 들을 수 있는 근거(매뉴얼)가 있다면 집 짓기의 절반은 이미 성공한 것입니다.

여러분의 집 짓기 여정이 기쁨과 설렘으로 가득 차길 바라며, 계속됩니다.

[박목수의 팁] 상세 매뉴얼이 궁금하시다면 아래 이미지를 클릭하세요!

감사합니다