6장: 수십억 땅부자가 셋방살이하는 이유
많은 사람이 '땅'만 있으면 은퇴 후 탄탄대로가 열릴 것이라 믿습니다. 부모님께 물려받은 수천 평의 토지가 있다면 더할 나위 없겠죠. 하지만 제가 현장에서 목격한 현실은 달랐습니다. 수십억 원 가치의 땅을 보유하고도 정작 본인은 전셋방을 살고있는 어느 은퇴 교장 선생님의 이야기는, 준비되지 않은 건축이 얼마나 잔인할 수 있는지 보여주는 기록입니다.
1. 땅이 있다고 준비가 끝난 것은 아니다
10여 년 전, 신흥도시로 커지는 서울 외곽에 공사를 진행하던 현장 근처에 은퇴하신 교장 선생님 한 분이 계셨습니다. 그분은 수천 평의 토지를 보유한 소위 '지역 알부자'였습니다. 주변에서 유혹이 들어온듯합니다. "선생님, 그 땅 놀려 뭐 합니까? 토목공사 해서 필지 나누어 분양하면 엄청 돈 많이 벌수 있습니다."
그 말은 반은 맞고 반은 틀렸습니다. 자산 가치는 확실했지만, 그 가치를 현금화하는 과정인 '토목공사'와 '분양'의 무게를 간과했기 때문입니다.
2. 토목공사, 돈을 버는 수단인가 불태우는 행위인가
사람들은 토목공사를 그저 땅을 평평하게 고르는 일 정도로 생각합니다. 하지만 실제 토목은 훨씬 복잡한 메커니즘을 가집니다.
- 복합 공정: 설계, 인허가 승인, 평탄 작업, 도로 개설, 포장, 옹벽 축조, 성토, 배수 설비, 인허가, 그리고 민원 해결까지 이 모든 것이 동시에 톱니바퀴처럼 맞물려 돌아가야 합니다.
업자의 역할: 건축주는 업자가 알아서 다 해줄 거라 믿습니다. 하지만 구조를 모르는 상태에서의 토목공사는 돈을 버는 행위가 아니라 돈을 불태우는 행위가 될 가능성이 큽니다.
3. 단 한 번의 민원이 불러온 나비효과
문제는 예상치 못한 사소한 곳에서 터졌습니다.
오·하수를 인근 자연 배수로로 방류하려는 계획에 대해 축사에 소를 키우던 주민이 반대하고 나선 것입니다. 이 '민원 한 마디'에 모든 설계가 무너졌습니다.
배수로를 우회하기 위해 토목 설계를 전면 수정해야 했고, 배수로의 방향을 다른 방향으로 옮기기 위해 부지 전체를 1.5m 이상 흙으로 돋우는(성토) 작업이 추가되었습니다.
토목설계, 성토, 옹벽공사, 도로 재시공, 시공중이던 건축은 기초 공법 또한 일반 매트 기초에서 훨씬 비싼 줄기초로 바뀌었습니다.
계획에 없던 보상금과 재시공 비용이 눈덩이처럼 불어났습니다.
4. 멈출 수 없는 폭주 열차에 올라타다
여기서부터는 선택지가 없습니다.
이미 공사는 시작되었고, 중단하는 순간 지체 상금과 이자가 목을 조여오기 때문입니다.
충분히 대화로 풀 수 있는 민원임에도, 업자는 토지주를 위해 발 벗고 나서지 않습니다.
더 많은 일이 생겨 더 많은 돈을 벌수있기 때문이지요.
결국 전체 부지 성토, 옹벽 재시공, 도로 재포장 등으로 초기 자금은 순식간에 바닥났습니다.
추가 비용은 땅을 담보로 한 대출로 메꿨습니다.
그 순간, 그는 '수십억 토지주'가 아니라 '현장에 묶인 채무자'로 바뀌게 됩니다.
5. 무식함이 불러온 잔인한 결과
평생 교단에서 존경받던 분이 거친 현장에서 인부들과 소리를 지르며 하루를 보내는 모습은 참으로 안타까웠습니다.
이것은 단순히 운이 나빠서 생긴 일이 아닙니다. **'알지 못한 채 시작한 대가'**입니다.
만약 처음부터 욕심을 버리고 땅을 있는 그대로 매각했다면, 수십억 자산가로서 누구보다 평온한 노후를 보냈을 것입니다.
6. 건축 현장은 도전이 아니라 함정이다
건축은 '하기 싫다'고 해서 중간에 멈출 수 있는 취미 생활이 아닙니다.
멈추는 순간 모든 손해는 건축주가 독박을 씁니다. 그래서 사람들은 망할 것을 알면서도 끝까지 밀고 나가는 경우가 허다합니다. 이 생리를 모르면 현장은 꿈을 이루는 곳이 아니라 모든 것을 앗아가는 함정이 됩니다.
맺음말: 땅을 가진 분들께 드리는 경고
혹시 땅을 가지고 계신가요? 유튜브 영상 몇 개 보고, 주변 사람들의 "돈 된다"는 말에 혹해 토목공사를 고민하고 계시나요?
모르면 절대 시작하지 마십시오.
건축 현장은 무식한 사람에게 절대 자비롭지 않습니다.
알고 들어가도 뼈를 깎는 고통이 따르는데, 모르고 들어가는 것은 모든 것을 잃게됩니다.
7장에 비슷한 이야기 "수백억 땅부자 회장님께서 청소하고 벽돌쌓는 이유" 이어집니다
